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伴隨著中國(guó)消費(fèi)升級(jí)，電商與新零售的快速發(fā)展，高品質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求逐年攀升。然而一二線城市倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)正在縮減，供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局短期內(nèi)無(wú)法逆轉(zhuǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施稀缺性更加凸顯。正是看到資產(chǎn)價(jià)值上升的廣闊空間，物流地產(chǎn)吸引了包括險(xiǎn)資在內(nèi)的多方資本趨之若鶩。

在資本力量的推動(dòng)之下，物流地產(chǎn)正迎來(lái)多方參與的深度整合，電商、物流企業(yè)等終端用戶開(kāi)始上升到行業(yè)鏈的頂端。“物流行業(yè)的參與者更加多元化，并憑借彼此的差異化優(yōu)勢(shì)不斷深入?yún)f(xié)作，行業(yè)發(fā)展日趨成熟。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示。

供應(yīng)緊縮，倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施更稀缺

經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，中國(guó)已經(jīng)躋身為全球最大的電子商務(wù)市場(chǎng)，其快速發(fā)展帶來(lái)的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。然而倉(cāng)儲(chǔ)物流用地每年的供應(yīng)量卻在不斷收縮，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供不應(yīng)求的局面短期內(nèi)不會(huì)緩解。

從近期政策來(lái)看，政府正在縮減倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓指標(biāo)。例如上海土地“十三五”規(guī)劃提出，計(jì)劃將工業(yè)用地比重從目前的27%降低到15%左右，且工業(yè)用地指標(biāo)向制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)傾斜，可用于物流倉(cāng)儲(chǔ)的比例更加縮減。

“從趨勢(shì)上看，倉(cāng)儲(chǔ)物流用地指標(biāo)的控制將越來(lái)越嚴(yán)，拿地開(kāi)發(fā)的模式未來(lái)或?qū)⒈淮媪扛慕?、二手收?gòu)等方式來(lái)代替。提升單位面積物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金和效益，是未來(lái)更具技術(shù)含量的課題。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部工業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王格格表示。

前景廣闊各方資本競(jìng)相追逐

供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施價(jià)值的快速攀升，且這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。良好的投資前景吸引了包括險(xiǎn)資在內(nèi)的多方資本競(jìng)相涌入倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)。

2017年，菜鳥(niǎo)與中國(guó)人壽共同設(shè)立85億元人民幣的物流倉(cāng)儲(chǔ)基金；江蘇信托攜手萬(wàn)科成立60億元人民幣物流基金；更大手筆的還有蘇寧云商與深創(chuàng)投設(shè)立300億元人民幣物流地產(chǎn)基金，用于投資興建及收購(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，未來(lái)計(jì)劃管理倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模1200萬(wàn)-1500萬(wàn)平方米。

近期進(jìn)入物流行業(yè)的資本方具有幾個(gè)特點(diǎn)：一是國(guó)資背景雄厚；二是選擇合作的平臺(tái)多元化，開(kāi)發(fā)商、電商、物流企業(yè)均有；三是資本方僅純資本投資，由合作方具體操盤運(yùn)營(yíng)。

王格格分析認(rèn)為：“物流地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，不僅因其發(fā)展?jié)摿Υ?，還在于成熟物流資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小、空置率低、回報(bào)相對(duì)較高。從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前物流地產(chǎn)租金凈回報(bào)率能達(dá)到5%-6%，且全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金連年上漲，而空置率水平則始終維持低位。”

“中國(guó)物流地產(chǎn)在資本的強(qiáng)力介入之下，行業(yè)正迎來(lái)深層次、多維度整合，大浪淘沙，擁有強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)將持有核心優(yōu)勢(shì)。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示。