“十二五”初期，交通運輸部制定了《“十二五”貨運樞紐（物流園區）建設規劃》，并配套試行了《交通運輸部投資補助物流園區項目管理辦法》。《全國物流園區發展規劃（2013—2020年）》提出，到2020年，基本形成布局合理、規模適度、功能齊全、綠色高效的全國物流園區網絡體系。在北美，公共部門與地產開發商等私營企業開展密切的長期合作，建立了集中網絡的綜合物流園區，對推動北美的跨洲及其他貨物運輸發揮了關鍵作用。從經濟地理的角度來看，中國的交通運輸網絡與北美最為接近，這意味著那些使綜合物流園區在北美取得成功的原則或許也適用于中國。世界銀行交通物流專家劉易斯·巴能思（LuisC.Blancas）對比研究中國和北美物流園區的案例，對中國物流園區發展提出建議。
物流園區缺乏集聚效應
近年來，中國的物流園區如雨后春筍般地激增，但真正的綜合物流園區卻不多見。劉易斯·巴能思認為：中國物流設施的碎片化導致物流園區難以實現集聚經濟效應，當前中國的物流園區可能已供應過剩，這會損害綜合物流園區在中國的發展潛力。
據中國物流與采購聯合會統計，按照對物流園區的松散定義，2006年—2012年，中國規劃中、在建以及已全面運行的物流園區數量以平均每年24%的速度增長，大約是同期中國整體經濟增速的2.5倍。但記者了解到，很多物流園區缺乏好的物流服務商，公用事業和電訊服務等基礎設施不足，使它們難以良好地發揮作用。劉易斯·巴能思認為，中國物流設施的碎片化導致物流園區難以實現集聚經濟效應，而集聚經濟效應是物流園區，尤其是綜合物流園區最重要的一項優勢。
劉易斯·巴能思研究發現，由于中國東部大城市的勞動力成本提高，再加上政府政策的明確引導，中國的經濟活動正逐步從東部沿海向西部省份轉移，這將推動長距離供應鏈的產生，而這些供應鏈將越來越需要由鐵路帶動的綜合物流園區來支持，并減少對目前最普遍的單一運輸方式或以單一商品為主的物流園區的依賴。
更注重由鐵路帶動的多式聯運
北美成功的綜合物流園區都是圍繞一個或更多的鐵路多式聯運中心站建設。劉易斯·巴能思認為，發展規劃科學、經濟合理、財務可行、謹慎運營并有鐵路多式聯運支持的綜合物流中心網絡，將給中國帶來巨大收益，這種網絡可以推動制造業和服務業在快速崛起的中西部省份發展。
從運輸距離的角度來看，美國的物流體系與中國最為相似。在鐵路多式聯運網絡的支持下，美國的綜合物流園區使跨洲運輸和其他國內、國際長途集裝箱運輸變得十分便捷。托運人和物流服務商因此可以更高效地經營更長的供應鏈，克服運輸距離長、涉及多種運輸方式和多個貨物轉運點帶來的復雜性。
“由多式聯運帶來的便捷連通對任何物流業集群都是最重要的一個條件。北美成功的綜合物流園區都是圍繞一個或更多的鐵路多式聯運中心站而建設，可以進入全國和地區性的公路網，附近還有一個或多個機場。”劉易斯·巴能思認為，多式聯運的“便捷連通”必須避免或盡可能降低公路和鐵路的擁堵，這樣才能使綜合物流園區具有吸引力。因此，成功的綜合物流園區往往都位于郊區，這樣一方面離大的城市群比較近，有大的貨流量，同時又可以避開大城市交通干道的擁堵。
埃爾伍德—朱利埃特“中心點”聯運中心（CIC）和德克薩斯聯盟（AT）是北美兩個重要的綜合物流園區，劉易斯·巴能思認為，它們都具備以上綜合物流園區的特點：它們分別是圍繞BNSF和“太平洋聯盟”這兩個一級鐵路公司的鐵路多式聯運中心而建；它們都可以方便地進入東西向和南北向的主要高速公路；它們都靠近大型機場；它們都高密度地容納了各種倉儲、配送、制造業和服務業設施；它們都位于郊區，既靠近大量貨運需求的腹地，又具備良好的區域和全國連通性；它們都在鐵路多式聯運、長距離供應鏈中發揮著重要作用。
政府監管+企業開發綜合物流園區
北美的綜合物流園區已成為地方政府用來創造就業機會、拉動經濟、增強區域競爭力和減少城市擁堵的戰略工具。劉易斯·巴能思認為，北美綜合物流園區發展過程中可供中國借鑒最重要的一條經驗：讓專業的開發商來開發和管理未來的物流園區，同時由指定的政府機構加以監管。
“通過讓地產商來進行開發，政府可以用有限的公共資金拉動大量的私營部門投資，這也有助于吸引‘旗艦性’的承運商和物流服務商進駐物流園區。”劉易斯·巴能思的研究表明，不僅是北美，國際上其他地區的經驗也表明，只要一至兩個核心企業入駐某個物流園區，其他商家就會迅速跟上。同時，私營部門的參與還有助于在綜合物流園區規劃和建設過程中進行充分的財務和經濟評估。
劉易斯·巴能思以中國鐵路總公司下屬負責鐵路多式聯運的企業中鐵聯集為例，他認為，中鐵聯集在發展由鐵路連通的物流中心方面取得了一些成功，但中鐵聯集各中心站的規劃過程中，與相關產業的聯合運營規劃、與附近的物流園區進行合作，以及與地方、省和中央政府機構達成的共識等，都有一定的不確定性。劉易斯·巴能思建議，中鐵聯集最好能與有關各級政府加強協作，以實現各中心站影響的最大化。同時，可以考慮成立負責監督、規劃和監管聯運中心站及其腹地的專門機構，該機構可以有效地推動基礎設施和服務生態系統的發展。
在劉易斯·巴能思看來，綜合物流園區應當被視為物流網絡中的戰略性節點并相應地進行管理，而不能將其與傳統物流園區相混淆。中國目前已經開發了數百個物流園區，但這些園區真正的處理能力和經濟可持續性有很大不確定性。同時，不是所有的物流園區都可以成為或應該成為綜合物流園區，比如在美國，成熟的綜合物流園區不到12個。
中國的地方、省和中央各級政府應當加強協調，將具有經濟可持續性的現有物流集群按照綜合物流園區進行管理，或以PPP模式為基礎，由專業的開發商來主導開發未來的綜合物流園區。
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