發布時間：2015-01-12 09:45:38 觀點地產網
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做物流園區的企業玩輕資產并不罕見，但在國內這種模式個案還是少有。
1月8日，深圳國際控股有限公司對外宣布，將與深圳冠懋房地產集團有限公司就深國際康淮現代城市物流港項目進行合作。
根據意向，雙方將共同出資成立合資公司，并向原有地主冠懋集團另一全資附屬公司承租此項目地塊，以進行康淮項目的業務經營，項目租賃期限為20年。康淮項目將由冠懋集團全資建設，預計于2017年中落成并投入使用。
資料顯示，康淮項目位于深圳市龍華新區，項目占地面積3.8萬平方米，總建筑面積約14.3萬平方米。
“新玩法”租地物流園
按深圳國際規劃，未來該項目將計劃建設立足深圳、聯通全國的快遞分撥中心、城市配送中心、電商服務基地，提供物流分撥、電商辦公商務配套、交易及展示中心、倉儲、其他綜合配套等多功能的現代城市物流港。
對于此次合作，深圳國際總裁李景奇表示，康淮項目是深圳國際在物流園區項目輕資產化的一次嘗試，開創了集團物流園區業務新商業模式，并藉此新的盈利模式提高其物流業務對集團的貢獻。
同時發掘新的物流項目可擴大該集團物流板塊的運營資源，擴充深圳國際物流業務本身可持續發展的整體實力。
對于深圳國際輕資產嘗試，分析認為，物流地產對運營的要求較高，無論是從物流行業自身的產業鏈還是服務企業的產業鏈看，都要求運營商能夠有足夠的資源進行嫁接。
同時，物流園區的投資開發和運營，往往呈現出前期投資規模大、資金占用周期長、投資回收期限長的特性。
由于資金短缺，加上物流園區項目一般規模較大，因此大部分物流園區項目都是進行分期開發。但對于十分重視自身財務安全的企業，選擇與資金實力雄厚的外資基金合作可以在前期規避這些問題。
不過，目前來看，相比吸納基金方式實現物流園區的退出，深圳國際則是想通過租地方式嘗試輕資產。
但分析認為，目前該運營模式缺乏可借鑒的成功經驗，因此能否可行仍需其摸索。
輕資產“標桿”普洛斯
事實上，于物流園區運營商深圳國際而言，此次通過承租方式獲取項目也屬首次。
據了解，深圳國際旗下已運營多個物流園區，其中，于2014年就簽約5個城市綜合物流項目，分布在無錫、天津、沈陽、石家莊和武漢。
其中，沈陽的城市綜合物流項目于2014年8月底開工，預計2015年年底一期建成。
此外，深圳國際在重慶、成都、西安、鄭州、大連、南昌、長沙、合肥等地的多個項目均在洽談中。
按照深圳國際的發展計劃，上述項目將在5年內完成全國戰略布局。
另值得一提的是，目前在物流園區輕資產運營方面，萬科標榜的學習對象的普洛斯在這方面表現則較為成功，但其主要是通過基金模式實現輕資產退出及擴張。
普洛斯于1999年成立了第一只基金，從19位機構投資人處募集了10億歐元。2000年，普洛斯又發起了3只私募基金，到2008年時，旗下基金總數達17只，目前仍保有15只基金。
基金主要用于收購普洛斯手中的成熟的物流園區項目。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業，而是負責物業的長期運營并收取適當管理費用，同時作為基金的發起人和一般合伙人，獲取業績提成。
最終，普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動了200億美元的基金資產，使實際控制資產規模達到350億美元，同時表內資產的年均增速僅為14%，顯著低于實際控制資產的增長。
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