發布時間：2015-01-15 09:24:01 今日早報
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一份關于2014年杭州商業物業的權威報告
商業物業在杭州表現如何？一份來自杭州世邦魏理仕近日發布的調查報告顯示，2014年杭州商業物業整體表現優于住宅，寫字樓需求復蘇，優質商鋪、工業物業仍供不應求，租金進一步上漲。進入2015年，商業物業的前景依然看好。
寫字樓：
黃龍武林租金上漲
錢江新城空置率高
2014年杭州優質寫字樓市場僅3個項目交付使用，全年新增供應約146000平方米，僅為2013年的37%。來自金融服務、互聯網/電商和專業服務的寫字樓需求強勁，推高全年凈吸納量至271000平方米，較2013年增長一倍。世邦魏理仕的統計顯示，金融服務、互聯網/電商和專業服務這三大需求主力分別貢獻全年寫字樓租賃成交面積的37%、26%和21%。同時，市場需求的內資導向明顯，成交面積中有90%由內資企業貢獻。供應放緩而需求復蘇，令寫字樓空置率全年下降5.2個百分點至18.8%。武林、黃龍空置率均位于10%，而錢江新城空置率亦回落至26.4%。
2014年杭州寫字樓租金全年上漲1.1%，但板塊分化明顯。成熟區域高品質項目的供不應求使黃龍和武林的租金分別上漲5.1%和3.6%，而錢江新城的較高空置率導致租金在2014年下滑3.6%。盡管如此，錢江新城已經成長為杭州寫字樓市場最重要的板塊。截至2014年底，錢江新城優質寫字樓存量逾120萬平方米，占總存量的46%；而過去三年期間的凈吸納量的66%來自于錢江新城。
今年預計約有28萬平方米的新增供應量，全部位于錢江新城內或其周邊。按過去5年的年均凈吸納量24萬平方米來推算，今年杭州優質寫字樓市場將基本處于供需平衡的局面，空置率將小幅走低，租金呈平穩或小幅上揚走勢態勢。其中錢江新城板塊預期今年仍是喜憂參半：一方面，地鐵4號線通車將大幅改善錢江新城核心區域的通達度并吸引核心區域租戶南遷；另一方面，大量新增供應將使板塊繼續處于較大的去化壓力之下，對租金上漲形成制約。而可租面積緊張的黃龍、武林等成熟板塊的租金漲幅仍將優于錢江新城。
優質商鋪：
國際品牌踴躍開店
行業調整持續升級
2014年是杭州真正意義上進入購物中心時代的一年。全年有四個新開業購物中心，包括天虹購物中心、湖濱銀泰四期、萬達廣場和中大銀泰城，累計新增供應達32萬平方米，創歷年新高并使購物中心面積占比升至優質商鋪總面積的2/3，占據顯著多數。
新購物中心的開業以及萬象城等現有項目品牌的調整帶動國際品牌踴躍開店。2014年，MICHAELKORS，CHARLES&KEITH，FOREVER21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，蘋果旗艦店入駐湖濱銀泰，同時NEWBALANCE、CALVINKLEIN，TOMMYHILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦積極拓展已有店鋪網絡。從2014年開業品牌的類型來看，快時尚和設計師品牌較為活躍。
百貨店的調整變得更加頻繁。杭州百貨大樓計劃與銀泰百貨武林店合并，銀泰百貨西湖店升級為西湖銀泰城，解百重裝登場后又啟動新一輪調整，尚泰百貨撤出萬象城。如何通過改造和調整以提升在購物體驗和業態豐富度等方面的競爭力是眾多百貨亟需面對的挑戰。受調整項目增多影響，2014年杭州優質商鋪市場空置率略有上升，四季度末報4.0%，較2013年末升1.5個百分點。購物中心首層平均租金全年上漲1.9%，但受國內經濟增長放緩和電商沖擊的影響，租金漲幅較2013年的14.7%大幅縮水。
面積達60000平方米的西子國際將是今年的唯一新增供應。盡管電商沖擊下實體商業面臨調整不可避免，但杭州及其附近城市龐大的富裕人口資源將對零售品牌形成持續的吸引力，在低市場空置率的推動下有望進一步帶動租金上漲。今年老舊項目的升級調整和購物中心化仍將繼續上演；同時，以城北、城西為代表的新興商圈的涌現則昭示多中心商圈格局的逐步形成。
工業物業：
需求旺盛成交活躍
地價將進一步高企
2014年前11個月，杭州規模以上工業增加值同比增長8.7%，增速高于2013年同期0.9個百分點。工業企業增長的逐步好轉拉動工業土地和物業的需求。2014年，杭州主城區及余杭、蕭山地區共成交工業用地403宗，總土地面積近560萬平方米；其中蕭山區域土地成交最為活躍，占工業用地總成交面積的68%左右。全年工業用地價格上漲11.3%，漲速較2012年和2013年明顯加快。
2014年工業廠房、倉庫和研發物業的平均租金分別上漲6.6%、4.4%和4.6%。杭州作為電子商務行業的起源地，與電商相關的物流倉儲需求活躍；但高標準倉庫供應稀缺的局面在2014年并未有實質性改善，現有優質項目的出租率均在90%以上，供不應求推動倉庫租金繼續上漲。
未來兩年內，杭州近郊地區將出現一些高端物流倉儲項目，如普洛斯杭州錢江物流園項目，園區規劃可租賃面積約54000平方米；萬通余杭廣德項目，其二期建成后將提供約100000平方米的國際標準物流倉儲面積。但上述供應尚不足以改變杭州優質倉儲市場供不應求，2015年倉庫租金預計將繼續穩步攀升；同時工業用地的日益稀缺亦將進一步推高土地價格。
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